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“南京李嘉誠”失靈?銀城國際半年收益暴增3342% 歸母凈利卻暴減97%

公司總裁去年掙3859萬。

如同李嘉誠在香港的地位,黃清平在南京地產界絕對是引領者,被業內稱為“南京李嘉誠”。但黃清平實控的銀城國際控股有限公司(下稱 銀城國際)上市之后,交出的第一份成績單便讓股民們喜憂參半。該公司也是年內赴港上市規模最小的內地房企。

近期,銀城國際發布公告顯示,2019上半年,銀城國際實現收益為37.39億元,同比增長3342.9%。凈資產負債率由2018年12月31日的351.5%減少至2019年6月30日的149%,主要由于2019年6月30日的現金儲備及2019年3月及4月收取的全球發售所得款項凈額增加。其毛利約為4.498億元,同比增長674.2%。但母公司擁有人應占溢利為675.8萬元,同比減少97.4%。

時間財經查閱企查查發現,公司在2018年6月25日更名為銀城國際。銀城國際也是銀城地產集團股份有限公司(下稱 銀城集團)旗下板塊。

據了解,銀城國際的前身可以追溯到1993年成立的南京銀城房地產開發總公司(下稱 銀城地產),系從當地一家國企脫胎而來,不少高管、股東均帶有政府機關及國企背景。從1996年就已開始進行房地產開發,曾是南京房地產行業的龍頭企業。

而根據銀城國際財報,2018年執行董事王政和邵磊薪酬逾1500萬元,總裁、執行董事馬保華薪資高達3859萬元。

值得注意的是,為何銀城國際營收同比暴增30倍,歸母凈利潤卻同比減少逾9成?而這家南京頭部房企近期也是收購資產、拿地動作頻頻,資金流是否緊張?

財經評論員嚴躍進對時間財經表示,類似物業出售也可以理解為一種快速的改善財務指標的做法,但是往往部分投資者不買賬。因為這會認為通過短期項目銷售來改善經營,實際上是有短期性的,不可持續的。所以對于此類企業來說,單純營收等數據較好而利潤等數據不好,這也會使得部分投資者有顧慮。后續還是需要強化項目的出租收入,以及積極拓寬新的投資機會。

上市首年,銀城國際凈利潤就出現大幅下滑的問題,這是否說明公司本身有粉飾業績的原因呢?

“對于此類凈利潤等數據下滑,實際上也說明企業經營績效是不高的。”類似粉飾業績的可能性也存在,即通過此類操作,使得財務數據較好,但這往往也容易引起投資者質疑。從實際情況看,這也體現了此類企業未來需要積極強化經營業績,尤其是基于地產周期和商業周期來進行產品定價。嚴躍進表示。

公告顯示,銀河國際總收入增加源于物業出售,占比達到99.96%,而歸母凈利潤同比減少逾9成,源于銷售費用暴漲2.94倍,所得稅費用暴漲16.56倍。

時間財經就相關問題聯系銀城國際,其回復稱“相關的負責人目前在會議中,因此未能接受邀請。”

上市首年即虧損

據公告,銀城國際2019年上半年歸母凈利潤675.80萬元,為近三年最低值。相較于去年同期,銷售費用和所得稅費用上漲較快。

至于下滑原因銀城國際有明確披露,公告顯示,一是由于公司實現業務合并的投資收入大幅減少;二是為進行促銷,公司開展銷售和市場推廣,促使銷售額增加的同時銷售費用大幅增加;三是合營和聯營的公司應占收益部分下降顯著,導致期內土地增值稅的撥備大幅增加;而毛利率則是因為期內東岳府及Kinma Q +小區所交付的總建筑面積進行撥付的原因造成。

此外,今年上半年銀城國際毛利約4.5億元,同比增長6.74倍,但毛利率則從去年同期的53.5%降至12.03%,減少了41.5個百分點。

據財聯社消息,對于毛利率下降,銀城國際稱,這其中既有項目結轉、供貨結構、公司規模等方面的原因,也與項目受到限價影響有關。

今年以來,政府對房地產市場管控更加嚴格,估計銀城國際促銷還會持續。

問題多多?

截至2018年底,銀城國際擁有土地儲備的總建筑面積約400.93萬平方米,其中,公司應占權益面積為343.72萬平方米;按權益口徑計算,開發中建筑面積為233.98萬平方米,未來開發規劃建筑面積為82.59萬平方米。

截至2019年6月30日,本集團擁有位于中國九個城市的34個項目,其中25個項目由本集團所開發及擁有,余下九個項目由本集團的合營企業及聯營公司開發及擁有。于2019年6月30日,本 集 團 擁有估計總建筑面積約399.35萬平方米的土地儲備,其中應佔本集團權益的土地儲備面積約346.11萬平方米。

從數據來看,兩個時間點的土地儲備規模相當。財經評論員嚴躍進稱,從規模來講,更多的是獨立拿地,聯合拿地比例不大。從企業角度來講,為了做大銷售規模,盡可能擴充土地儲備是必要的。近期可以理解,因為市場降溫,企業拿地方面會受到限制,企業這屬于一種比較靈活的拿地策略。

值得一提的是,去年5月,銀城國際在其召開的“2018長三角品牌戰略發布會”上首次公布5年戰略規劃,稱其2018年將沖刺200億元銷售規模,未來四五年內站穩500億元。然而根據銀城國際許下的五百億目標意味著需要多拿地,但是銀城國際顯然面臨現金流緊張的問題。

截至2019年6月30日,銀城國際凈負債率為149%,流動負債為210.28億元,而截至2018年末,流動負債為178.59億元,2019年上半年相對于2018年流動負債總額上漲31.69億元。

這是否說明資金面偏緊?嚴躍進表示,這兩年企業負債水平有所增加,屬于行業問題,規模增加也會帶動流動負債增長。需要防范一些資金面風險。

不過,銀城國際仍然在堅持拿地和收購。7月11日,銀城國際發布公告,以24.3億元的代價收購兩個優質資產臨安中都土地及其樓宇以及湖畔大酒店土地及其樓宇。還于今年7月以25.1億元的價格摘下南京玄武區商住地。

值得一提的是,據騰訊視頻消息,2016年年中,著名主持人孟非發微博稱“我家小區,四周全淹,坐困愁城,等待救援,每年如此……”

銀城國際前身銀城地產是南京人家喻戶曉的一家本地房企,其打造了銀城東苑等住宅項目。但騰訊新聞消息,孟非當時居住的房子在銀城東苑。此外,時間財經發現,銀城東苑的物業公司也為銀城國際投資的物業。

財經評論員嚴躍進表示,這是物業公司的問題。雖然這不是物業本身引起的,但是對于因為下雨等自然災害導致住宅被淹,造成一些損失和不便,這說明物業在管理中存在一些問題。(北京時間財經 刁艷艷)

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以上內容不代表北京時間觀點

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